编者按：本文由掌柜智库综合多位房地产专家意见集结而成，目前房地产行业的全行业危机已经成为整个经济的系统性风险，希望本文的辩证思考能为解决房地产危机提供理性、建设性视角。

目前中国房地产市场确实到了崩溃的边缘，能够破除教条且理性、建设性的审视房地产既往政策也成了关系到经济全局的当务之急。

而且，如果不从根本上重新思考房地产对于经济的作用，解决落实“房住不炒”政策中的死结，这种崩盘带来的连锁反应可能还会继续。毕竟，这个政策的出发点是遏制房地产侵蚀实体经济的极端情况，并非否定房地产市场化定价机制、流通机制和否定城市化进程。

我们先来看几则新闻。

据监测统计：截至7月13日，网络上业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。目前停贷项目集中分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南涉及的楼盘达到了35个，占全国总量34%；从项目所属房企来看，基本都是此前爆雷或是面临债务违约问题的民营企业，其中恒大问题楼盘个数接近30个。

另据广发证券研究估计，目前违约房企停工面积总量约为5亿平方米。如果按照1万元/平方米的价格、平均首付比例60%测算，则对应2万亿元按揭贷款。

从具体的案例来看，很多家庭卖了旧房子交付了开发商的期房按揭，不仅耗费了毕生储蓄还背负了房租的压力，一旦房子烂尾又开始支付贷款，这意味着一个家庭就此被摧毁了。这并不是危言耸听。

另外，房地产商更是彻底躺平。下图显示当前房地产债券到期收益率暴涨，这也就意味着市场完全不相信房地产公司有偿还能力，也就意味着房地产公司债均濒临崩盘。这种情况并不在少数，甚至可以说是全行业面临崩盘风险。

如果这样的数据并不直观，那么我们再来看看一个疯传的悲剧故事，由于行业高位迅速雪崩式下跌，不仅带来了房地产公司的一蹶不振，也带来了从业者的信心崩溃，据业内人士透露：目前房地产行业全行业困难的背后也是很多人生命陨落的悲剧故事。

以上的分享只是两个代表性的角度，显然问题也被政府和有关部门关注，并且开始了诸多救市措施。我们也看到各个地方政府都开始结合自身情况做了很多建设性的举措，甚至也出现了“严打恶意不买房”这样的声音，可见救市之心有多迫切。

不过如果能真正促进房地产健康发展，也需要从根本上对房地产行业的价值属性达成共识：房地产事关中国经济的基本面，也关系到民生和人民财富。甚至某种程度上是民营经济保有流动性的“黄金”，有着保值的作用。那么如果一定要批判的看黄金有多少使用价值，或许还不如房地产。但两者凝聚的人类无差别劳动，以及价值属性确实类似。所以，促进房地产健康发展的问题远非杜绝炒作那么简单，背后涉及到对整个国民经济的系统性调试，以及“先立后破”的换挡发展。

因此，长期以来对房地产的调控背后确实存在着媒体等多方面丑化房地产行业的问题，而且一直保护着地方政府在卖土地生意中的巨大既得利益，这样也就让房地产调控成了利益平衡调控，也就是只调控民营经济的部分。结果上看，由于对房地产在经济环境中的财产权属性和资产流动性属性认知不够，简单化用“均贫富”和“斗开发商”的思路，客观上打断了整个市场经济的脊梁。

这里面有很多悖论值得再反思，换句话说，这几个悖论不解决中国房地产的健康发展就无从谈起：

第一， 品质悖论：发展房地产的出发点是获取市场资源改善居住环境，但悖论在于始终不认可市场化定价机制，这就带来价格不能反应品质。中国房地产市场化改革的出发点是调动社会资金用市场化的方式改善居住条件，同时推动城市化进程，是因为计划经济解决不了房地产问题才交给市场化的开发商来解决。但一方面房地产作为一个市场化程度很高的行业，必然带来一定的炒作现象，另一方面却是价格管制最严格的行业，会出现阶段性压制和反弹问题。但当前现实是：限地价、限房价，锁定了开发商的建安成本，开发商为了保本，无法在产品端做更多投入，导致即使卖15万/平米，依然是大路货，甚至出现垃圾产品。

第二， 土地短缺悖论：中国是世界上第三大土地大国，即使排除耕地也有巨大的可利用土地，却时常出现土地短缺的假相。而且限制大城市人口规模与世界的发展潮流相悖，实际上只有人口足够的密集，才能产生足够多的社会分工，从而吸纳或者创造更多的就业岗位，比如伦敦、纽约和东京。从世界房地产发展规律上看，除了北京这种超大型城市严重缺水需要限制规模外，其他城市用限制规模认为制造土地稀缺和高房价，必然后患无穷。

第三， 民心悖论：绝大多数老百姓通过购买房地产获得城市化资格客观上符合城镇化长期政策，但少数在大城市买不起房的民众极大的渲染了全国范围内的房地产价格问题。实际上，如果我们放眼全球的超级城市，几乎没有一个城市的房价是按照租售比或者价格收入比来衡量的，背后逻辑很简单，就是富人聚集、产业聚集带来的财富聚集，所以房价上涨一定程度代表了城市的繁荣预期，虽然民众必然有所抱怨，不代表失去民心，民心应该主要体现在基本住房需求保障上。反而，如果当前全国范围的大面积断供潮爆发，不仅将摧毁银行信用体系和带来不良资产，也会动摇公众对国家治理的信心。

第四， 本质悖论：房地产本质是人民通过市场化方式赎买土地国有条件下的地权，但我们习惯性将社会的不平等归咎于市场的不平等。应该说，凡是市场高度参与的领域都会出现一定的不平等，所以去除不平等并不应该是房地产政策的根本出发点，反而更应该关注低收入人群的居住保障。最大的公平应该体现在无差别保护财产权，甚至通过房地产财产权保护吸收全世界购买力。

第五， 价值悖论：发展房地产经济的初衷是拉动多个行业的发展，但随着市场化的进化必然产生金融属性，房地产已经成为老百姓和民营经济可以持有的产权保护最完善的资产。为什么高房价依然让老百姓愿意跟随购买房产？这或许源自房地产产权的神圣性价值，以及最高等级私权的保护属性，所以老百姓才会选择有钱就投资房产。这也是所谓房地产炒作背后的理性成分，想解决这个问题当然也需要系统性的审视其他可投资资产的法律神圣性保护问题，比如股票市场，并不应该一味怪房地产惹的祸。

第六， 价格悖论：从世界范围看，拥有世界第二大经济体量的中国加上资源重度投资北上广深大型城市，产生可以比肩世界价格的房产价格是客观必然，但这个责任往往被认为是房地产商和炒房客带来的。而且房价上涨真实原因有两个，就是大量超发货币以及地方政府在卖地中攫取巨大收入，但很少调控土地价格和限制货币发行这些行政因素。一定要让大城市价格满足所有人需求，实际上必然带来“穷人补贴富人”的高房租现象，而“高房价低房租”客观上讲是符合穷人的利益的，那么，就需要推动租售同权改革；

第七， 调控悖论：房地产调控过去20多年里，实际上一直没有解决房价上涨的问题，根本原因在于货币超发，而且只调控市场化的部分，对地方政府权力约束降低卖地价格调控不足。简单说，地方政府的土地财政肯定不是房地产商和炒房者的责任，而很多地方政府完全靠出卖土地，贱买贵卖的获取利益，这本身是体制需要解决的问题，而非房地产必然带来的问题。

第八， 均衡发展悖论：实际上房地产市场的热度代表着根本消费信心，但调控的根本逻辑往往认为限制房地产才能扩大消费，这实际上又是人为的制造不平衡。如果居民的房地产资产大幅度缩水，怎么可能有信心促进消费呢？另外，不同城市之间也往往是发展不平衡的，土地指标政策一刀切，导致经济差，人口流出的城市土地流拍，比如天津等；经济增长快，人口流入多的城市没有那么多土地指标，比如上海、泉州。自然带来了新的不平衡。

第九， 责任主体悖论：房地产商在整个房地产价值链中，收入比例实际上低于地方政府卖地收入，但他们一直是责任主体受到广泛批评。同样，全国性的房地产公司实际上在很多城市都不可避免成为“唐僧肉”，很多时候是难以避免的卷入了一些官商合谋问题，这个现象需要打击，但肯定不是简单的批评地产商的问题；

第十， 房地产商进步性悖论：这些年存在着把开发商“地主化”抹黑的倾向，甚至认为开发商就是为富不仁不值得同情的，这当然非常狭隘。客观上看房地产商的进步性意义极为重要，这个群体才是中国城市化进程真正的推动者，为社会创造大量财富，我们认为还不能把所有的社会问题推给这个企业家群体，让所有房地产商转型工业制造不符合中国立体的产业生态需求，也是不现实的。

不过，以上的行业悖论并非是帮开发商主体洗清责任，应该说整个行业今天的崩盘式惨剧也有野蛮生长的问题，房地产商在一个疯狂奔跑的预售制逻辑下裸奔自然有自己的狂妄。而且房地产带来的贫富差距扩大也是现实情况，说恒大这种绑架国家的地产商死有余辜并不为过。之前十几年的时间，房地产开发商都是高歌猛进的高杠杆运营，用业内人士的话说就是玩的“七个锅盖八个锅”的游戏，玩资金、玩预期、绑架政府等。房地产开发与地方政府权力合谋的乱象，甚至以实体经济的名义大搞房地产更是屡禁不止。不规范房地产发展，确实可能成为经济发展的“堰塞湖”。这些也是政府调控地产的合理性动因。

所以，综合以上多角度分析，房地产的政策导向确实事关改革开放全局，也事关市场经济基本原则的稳定性，房地产是民营经济可以变相使用融资平台，地方城投债务高度依赖房地产问题的解决。动摇房地产的市场化发展方向，必然动摇公众对市场经济产权机制的信心，引爆债务危机的风险已经出现。

行业存在的问题也确实很严重，需要一定整治和清肃，但依然呼吁有关部门深度研究房地产背后的全球性发展规律，改变一刀切的政策逻辑，继续推动市场化多层次系统改革，先立后破，促进房地产的健康发展。

当然，这个过程中对本分经营、市场化的龙头房地产公司，超越所有制给予一定救助应该也有必要。并且，审视“房主不炒”政策在新时期的新方法也应该是可以公开讨论的话题，坚持市场化导向进而容忍一定程度的炒作与发展实体经济应该不构成直接矛盾。

最后讲述一个小故事结束这篇短文。有一次笔者在美国出差中和大客车司机聊天，他有三个孩子，住在旧金山一栋海边别墅里，10年前从中国移民美国，他说：很多美国人的美国梦就是住大房子。

话糙理不糙，“中国梦”同样不能没有房地产！

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