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房子白菜价!这些地方,正在“鹤岗化”

源:国民经略


中小城市“鹤岗化”,正在变成现实。

01

地处东北的鹤岗,曾因“一套房子几万元”多次登上热搜,而在全国像鹤岗一样的城市不在少数。

据经济观察报梳理,房价下限跌破1000元的城市,不只是存在于东北和西北部分欠发达城市,也包括四川、湖南、湖北、贵州、广西等省份的中小城市。

另据凤凰网统计,全国至少有10个省份的24座城市,出现在社交平台有关“几万元全款买房”的讨论中。

◎ 社交媒体上流传的“几万买房”抄底攻略

几万十几万元,在大城市连一个卫生间都买不起,在中小城市却能买上一套房甚至几套房。

要知道,即使这两年房价遭遇大幅调整,但住房均价破万的城市仍然超过60个,而高峰时期更是多达80个,浙江一度全部地市房价都破万。

房子回到白菜价的城市,大致可分为三类。

第一类是资源枯竭型城市。因资源而生,同样因资源枯竭而衰退,鹤岗、牡丹江、阜新、玉门、个旧等地都是如此。

这些城市曾经靠家里有矿,富极一时,房价也随之而上涨,但随着资源枯竭、产业衰退、人口流失,资产价格也难以维持。

第二类是产业变迁导致的收缩,比如东北的一些重工业城市。

在重工业时代,这些城市无一例外迎来高光时刻。但在新一轮科技竞争中,传统产业无法适应产业转型升级的需求,不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

第三类地处偏远、产业基础薄弱的地市,黑龙江、云南、贵州、甘肃的一些地市都是如此。

这些地方既远离省会等中心城市,也不在大都市圈、大城市群的辐射范围内,难以享受到超大特大城市的资源、人口和资金溢出效应。

如果本身没有矿产资源,又缺乏如白酒之类的独具特色的主导产业,在城镇化的时代浪潮中,难以抵挡人口外流的命运。

房价短期受到货币、政策、市场情绪等波动因素的影响,但长期取决于经济、产业、人口、城镇化等基本面因素。

一旦遭遇资源枯竭、产业收缩、人口流失等影响,房价自然朝着基本面回归。

02

房价只是问题的一面,这些城市都有一个共同的特征:收缩。

自从2019年,国家层面首提“收缩型城市”以来,这一概念就不胫而走,成为许多中小城市的代名词。

所谓“收缩型城市”,主要以人口持续减少为前提,部分伴随着经济增速放缓、产业衰退、财政收入下滑、城市建成区面积缩小等现象。

对于将经济增长、城市扩张视为常态的国人来说,城市收缩是个新现象,最早只存在于东北地区,但近年来开始向着更多地方蔓延。

早在几年前,我在《中国城市大变局》一书中,就将中小城市鹤岗化,与一省一城、陆权崛起、楼市大分化等,作为未来8大趋势之一。

这些预测,正在一一应验。

过去一年,全国330多个地级市中,超过一半出现了人口缩水现象,其中不乏一些知名度极高的超大特大城市。

单一年度的人口减少不是问题,问题是当人口减少成为常态,连续3年以上持续流失,就接近于收缩。

根据龙瀛团队的最新研究,2010年-2020年,全国共有266个收缩型城市、1507个收缩的区县,占比超过一半,总面积为440万平方公里。

龙瀛团队:2010-2020年人口收缩的县区市,新疆数据暂缺龙瀛团队:2010-2020年人口收缩的县区市,新疆数据暂缺

上海财经大学教授张学良的研究表明,有53个城市在连续两次普查(“七普”与“六普”、“六普”与“五普”)20年间均出现人口流失与收缩

人口减少,影响的不只是房价,而会带来一系列的连锁反应。

人口减少,城市就不可能再奉行此前的大扩张模式,与之相关的大基建大投资大建新城的模式自然难以为续。

同样,很多地方没有必要再维持庞大的编制。在山西、湖北、四川、西藏等地,一些人口小县已经开始机构改革,砸破铁饭碗、裁撤部门、精简人员是大势所趋。


更关键的是,行政区划同样开始面临调整,一些人口过少的区县、乡镇,或将面临被撤销或合并的命运

早在几年前,国家层面就发布文件提出,“稳妥调减收缩型城市市辖区,审慎研究调整收缩型县(市)”。

在不远的将来,这些变化或将一一落地。

03

房子回到白菜价,这些地方成了“躺平”圣地。

最早因房价问题而出圈的鹤岗,非但没有让人敬而远之,反而在网络效应的发酵之下,成了年轻人的躺平地,甚至一度引来炒房团的目光。

一时之间,鹤岗成了 “精神上的北上广”、“年轻人的躺平天堂”、“抱团取暖的乌托邦”

而与鹤岗一样的云南个旧、山东乳山等城市,同样受到无数人追捧。

对于一些人来说,一次性拿出几万元,迅速实现“买房”的人生梦想,了却“住所有居”的后顾之忧,不必再为房贷所困,人生最重的负担扫之一空。

都已经是白菜价了,即便最后房价跌到谷底,一文不值,这些损失也没什么大不了。

对于另外一些人来说,网络时代,很多工作不必再依赖拥挤的大城市,网络写手、作家、主播乃至个体程序员在任何地方都能工作。

更关键的是,这些受追捧的城市,虽然今天发展不及过去,但在“黄金时代”都留下了不错的公共设施,要高铁有高铁,要公园有公园,要医院有医院,人均资源占有量,不比大城市差多少。

可以看出,任何房子没了投资价值,还有居住价值。只要交通、教育、医疗等设施不衰败,房子的居住价值就不会凭空消失。

对于另外一些人来说,鹤岗是逃避大城市喧嚣、告别内卷的主动选择,无论是人生路上喘息片刻,还是就此活出另一种感觉,都是遵从内心的选择。

这种思维的普遍存在,为收缩型城市的盘活,提供了另类思路:接受躺平的年轻人,打造低成本、高价值的新生活类城市。

所以,城市收缩不是问题,收缩之后如何转型才是关键。

一些人口持续萎缩的收缩型城市,完全可以通过撤并,将资源、产业、人口集中在中心区域,从而做大增长极,提升区域竞争力。

另一些具有网红气质的地方,若能借助生态环境、基础设施的优势,利用低房价带来的流量效应,发挥自己的比较优势。

只要能吸引人口回流,重塑经济产业的增长空间,未必没有突围的可能。

当然,人生不是为了一套房子而活,无论是到大城市拼搏还是到小地方躺平,都要做好承担一切的准备。

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