【文/财经看点网 庄博蘩】这到新年了，是几家欢喜几家愁。

曾经几十、几百万年终奖都不足为奇的房地产中介，今年降到了0，各个中介苦不堪言。据统计，2021年房企近800名高管变动，离职超300人。

就在前段时间公布的2021年中国经济数据里，全年国内生产总值114万亿，在疫情下仍能增长8.1%。但房地产市场却和国内增长的经济背道而驰，房屋新开工面积较去年下降11.4%。房地产市场骤冷，2021年的中国房地产业是显而易见的颓态。

而我们的隔壁日本，房地产市场却是另一番景象。2021年10月，东京的新房房价同比上涨10.1%，达到6750万日元，甚至超过了泡沫经济时期的1990年最高点的房价，简直可以被称为房地产业的二次泡沫。虽然日本其它地区还没有完全恢复到泡沫时期的价格，但房价也在不断上涨。

NHK报道：2021年10月东京新房房价已超过1990年泡沫时期的房价

也许有人会想：几十年过去了物价肯定在上涨，现在的房价不可同往日而语。但是有一个可怕的事实：日本的物价已经30年没有涨了，工资也没有太大的变化。

主要国家消费者物价指数对比。图源：IMF（World Economic Outlook Databases）

是不是感觉不可思议？印象中的日本自从泡沫破裂以后就进入了失去的30年，经济似乎一蹶不振。其它方面尚且不谈，房地产，是确确实实地涨了。

和中国相比可以说是“冰火两重天”的日本房地产市场，现在究竟是个什么情况？

疫情下的日本，这是要第二次房地产泡沫？

当然，无论日本房价再怎么涨，也高不过中国——这是事实。

但是和过去的日本比，最近十年，日本房价在不断上涨——这也是事实。

让我们先大致了解一下日本的房屋类型。日本的“一户建”，和中国的独栋别墅差不多，面积会小一些，一般是不超过3层，这是日本最普通的民居。和中国推崇独栋别墅不同，在日本的高级房屋是塔楼，一栋高级塔楼会有着豪华的一层前台、完善的物业服务和安保系统。

日本密集的建筑

《财经看点网》的小编，分别采访到了日本神户和东京的房地产中介。东京的中介小哥介绍了一栋在东京塔楼TOP3里的“白金（SHIROKANE）THE SKY”。

这栋塔楼总共1400户，预计今年年末竣工，最高规格的售价已经达到5亿日元（约合人民币3千万元）。但是2020年10月份去看房的时候，房子已经被卖的只剩不到10%，现在早就卖光了。

白金THE SKY官网样板房，可以俯瞰东京夜景

“之前山手线西日暮里有一栋楼，售价是1.16亿日元，已经属于是‘捡漏’的房源了。但是我们的客人犹豫了。被另一个公司抢下来以后，标价2亿日元出售，直接翻了一倍。”

西日暮里的位置，距离著名景点浅草寺仅30分钟不到的电车车程

中介小哥十分惋惜，接着他说起他所接触的房源和客户的情况。“虽然因为疫情，流失了部分海外投资客户，但是日本客户的数量没有太大的变化，甚至变多了。但是房源明显变少了，大家都‘惜售’，想找个好房子变难了。”

另一位在神户的中国人中介陈姐，也说了同样的问题：房源不够。她所在的房地产公司同时面向日本人和中国人。她介绍道，神户的房价比东京低，疫情之后虽然中国客户变少了，但还是有中国人在国内托她在日本买房投资。问题是找不到合适的房子，要么质量不够好，要么好的房子都被其它中介抢走卖了。

那看到这会有人说：怎么疫情后全世界经济下行，在日本买房的人还多了？其实恰恰就是因为经济情况不好。前文东京中介小哥提到，二手房里很多房东“惜售”。因为疫情，人们比起现金，更重视保值的房产。

根据日本统计机构公布的数据，二手房新增房产数和在库数，都在减少。

至于新房，那问题就是开发难。日本的房产，是包括土地和房屋，都是永久产权。在东京这么寸土寸金的地方，土地都开发的差不多了，只能是一家一户去协调拆迁，腾出一块整合的土地去盖楼。这就会产生很多“弯弯绕绕”的地方要去周旋。就拿前文提到的“白金THE SKY”来举例，东京中介小哥说，1400户里有500户是要分给原土地的拆迁户。

老房不愿意卖，新房可开发空间少，但想买房的人还是那么多，甚至在增加，供过于求，房价自然涨。

说完供需关系，我们来看看日本政府的政策。《财经看点网》的小编询问了两位中介在日本买房还有什么和国内不一样的的地方，神户的陈姐提到，在日本买房子，一般是10%首付，有的甚至是0首付。

东京中介小哥还介绍了在日本贷款的情况。在日本的正规贷款机构FLAT35，房贷年利率在1.3%~2.2%之间，比最便宜的国内公积金贷款还便宜。

关键是这还不是最便宜的利率，小编在专业的房贷利率比较网站上，发现最低利率是不到0.3%。并且2022年开始，日本政府还要减免住房贷款的税款。

上个星期有个新闻，东京一套新建公寓的平均价格是日本平均年收入的13.4倍，也就是说普通日本人不吃不喝13.4年能在东京买一套新公寓，日本网友是愤慨：怎么房价涨这么多，买房变难了；中国网友是感慨：十几年就能买套房，真好。

还有一点，就是日本政府的宏观经济政策。1月19日，日本首相岸田文雄宣布总额为56万亿日元（约合人民币3.12万亿元）的刺激计划，旨在协助疫情后的经济复苏，这就是要“放水”。钱印的多了，就自然要往房市里流。

在问到对日本房地产发展的看法时，两位在东京和神户的中介，都一致的看好。客户变多了，房源变少了，国家还在鼓励人买房，那么房价还会继续涨。

文章开头提到，东京的房价已经到了泡沫时期的价格，而且这是在日本的物价和工资在30年间都没怎么变化的情况下。你能想象，中国目前物价依然保持1991年的水平会是怎样吗？

物价没变这事，确实是因为日本的经济一直低迷。但是疫情和日本政府的政策，对于房地产市场来说是利好的，以至于东京房价直接飙升到泡沫时期水平。

那这意味着日本，又要第二次泡沫了吗？只能说短时间内不会。日本的经济还在复苏阶段，而且说句有点“凡尔赛”的话，对于日本人来说买房并不是特别困难的事。工作几年，再加上极低利率的贷款，无论是自用还是投资，都可以选择。

但是换个角度看，工资没有涨，房价却还一直涨，房价收入比创下过去15年最高，这背后是富裕阶层的人一直在拉动需求。

无论如何，日本房地产，目前是一片火热的态势。

中国房地产，起死回生？

1月20日，央行宣布降息。

比如降息前300万元房贷30年等额本息还款总额约576.47万，那么降息后还款总额约573.18万，节约利息支出3.3万元。

这是件好事，但冷静地分析一下，30年总共少还30万，似乎没有太大变化，但总归是释放出了利好的信号。

和日本房价最高的地方东京比，中国房价最高的地方深圳平均每平米的房价是75244元，房价收入比48.1，而东京的房价收入比是13.4。

抛开整体经济发展，这么比或许不够有说服力，但是也足以看出，中国的房价，高的离谱，这也是我们共通的、最基础的认知。现在房价的“跌”，比起市场变化，更多的是“无形的大手”在从中调控。

土地流拍、法拍房增多，背后的意义不言而喻，在此也不便明说。曾经赚的盆满钵满的开发商和中介们，如今却是这番景象，也着实令人唏嘘。

相信有不少人看到过这样的言论，从暴涨到暴跌，中国在重蹈日本泡沫经济的覆辙。其实不必这么悲观，目前的房价跌的情况更多的是宏观调控在影响。真正要紧的，是我们暴跌的新增人口。2021年新增人口48万人，而2020年则是增加了204万人，并且2021年65岁及以上人口占比突破14%。这意味着，未来我们的适龄购房人口将减少，我们的老龄化问题，要步日本的后尘了。

以上这些都是后话，从今年种种迹象来看，降息、放贷。中介们的日子，可以稍微好过一些了。

结语

总而言之，日本房地产行情好，房价还比国内低。但也不必羡慕，日本的经济整体还在复苏阶段。疫情之下，除了房地产业形势大好以外，其它行业，比如旅游业、餐饮业可以说是乌云密布。以至于在疫情如此严重的情况下，日本地方政府还在发优惠券鼓励人们消费。

而中国，不会重蹈日本泡沫的覆辙。疫情之下2021年我们的经济仍在增长，我们有着无形的大手，在稳稳地托着。

世界经济局势变化莫测，而我们现在所经历的或涨或跌，也许不过是浩瀚历史里一段微小的动荡。历史告诉我们，这些都是有规律的，但我们谁都无法准确的预测周期。至于未来日本和中国，乃至全世界的房地产业会如何？那只有时间才能告诉我们答案。