伴随着华润置地开启新一轮组织调整，对城市公司进行整合，相继而来的则是优化裁员，部分城市公司裁员高达50%。

华润置地的组织架构巨震，来得让人非常意外。要知道，就在上个月底业绩报的时候，华润置地还呈现出一片海晏河清的态势。

3月31日，华润置地召开业绩发布会，公司总裁李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清一同出席会议。

作为去年行业内为数不多完成了全年销售目标的开发商。华润置地年内实现合约销售额3158亿元，较2020年增，目标完成率100.25%。

不仅如此，手握优质成绩单的华润置地，在业绩会上提到最多的便是“收并购”。

据悉，2022年1月下旬，招商银行分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于并购业务。目前，华润万象生活已连下两单，收购禹洲物业和中南服务，而华润置地至今仍未有动作。

不仅如此，在融资端华润置地也是表现亮眼。

4月13日，不仅中信金石-华润置地万象1-5期资产支持专项计划80亿元项目状态更新为已反馈，中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇资产支持专项21.01亿元计划也已获深交所通过。

但对于华润置地而言，真正的危机并非眼下的爆雷潮，而是以什么样的姿态走向更远的未来。

在总裁李欣看来，房地产以往高周转、高杠杆的旧发展模式已经改变，行业开始朝着高质量、高效率、高品质的方向转化，发展模式亦从增量为主转向以存量为主导，这些变化都影响着行业未来新发展模式的建构。

今年前三季度的业绩，也似乎印证着李欣想法。4月12日，华润置地2022年3月未经审核营运数据。2022年3月，华润置地实现合同销售金额约208.9亿元，合同销售建筑面积约77.95万平方米，分别按年减少19.8%及46.2%。

依靠什么走向未来，答案或许李欣并没有想法，但精简人员配置成为远行前的第一个动作。

组织架构巨震，部分区域裁员高达50%

近日，网上流传出华润置地组织架构调整的表单，具体如下：

1、徐州公司与南京公司整合，成立南京片区公司，徐州成为项目公司，原徐州下的淮安同样成为项目公司，由南京片区管理；

2、无锡公司与苏州公司整合，成立苏州片区公司，无锡成为项目公司，原无锡下的常州同样成为项目公司，由苏州片区管理；

3、温州公司与宁波公司整合，成立宁波片区公司，温州成为项目公司。

4、上海公司更名为上海片区公司，嘉兴成为嘉兴项目公司，南通成为南通项目公司。

5、杭州公司更名为杭州片区公司，绍兴成为绍兴项目公司。

6、合肥公司更名为合肥片区公司，阜阳成为阜阳项目公司。

调整后，华东大区下设6个城市公司：上海片区公司、南京片区公司、杭州片区公司、合肥片区公司、苏州片区公司、宁波片区公司。

6个城市公司均设立11个标准部门，包括投资、运营、开发、设计、合约、工程、安全、营销、客关、人事行政、财务等。此外，上海、南京、杭州公司另设一个非标准部门，为公建管理部。

据知情人士透露，并非华润置地整体裁员50%，而是经历组织架构调整后，部分城市公司人员将优化掉近50%。

这种说法也得到内部员工验证。一位内部员工表示，他可能也要被裁员了，据说要优化50%！也就是下个月的事，这可是正儿八经的央企啊。

但并非所有城市公司均优化50%，以华北区域为例，石家庄和天津城市公司优化裁员人数约为140人，但因为石家庄城市公司本身人员已经足够精简，因此优化任务主要落在天津城市公司，裁员比例约为30%-50%。

华南区域和华东区域，前者整整减少了2个城市公司，后者更是直接缩减了3个城市公司，如此大规模地合并组织架构，不可避免地引发裁员浪潮。

据说，已有部分城市公司同事已内卷到极致，疯狂加班、跪舔领导、端茶倒水、请客送礼……毕竟这是央企的铁饭碗，谁也不愿意倒在这波裁员潮中。

并且有消息称，华润置地裁员一般是劝退，想让员工主动离职不给补偿。

说实话，不管是央企，还是民企，在这个时候选择裁员都能够理解。毕竟地产行业天花板已经非常明显，虽然政策一直在回暖，但是无论是人口结构，还是人们的买房认知，都决定了这个行业不可能再野蛮生长。

即便是华润置地去年也是勉勉强强完成业绩目标，在疫情及其他因素的影响之下，很多后坐力其实都开始慢慢呈现出来。如此一来，华润置地未来业绩压力可想而知，因此在这个时候选择调整组织架构，进行人员优化，是为以后提早打算。

疯狂拿地扩张，负债率急速攀升

除了未来形势之外，华润选择轻装上阵也是迫于负债率的压力。资料显示，华润置地成立于1994年，背靠华润集团这棵大树，公司业绩蒸蒸日上。

克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年华润置地房产销售金额为2106亿元，在房地产企业中排名第9。

不过，首次迈入2000亿俱乐部的华润置地还有更大的野心，2019年，华润置地将销售目标定为2420亿元。为此，华润不惜高溢价拿地扩张。

去年，4月26日，在广州集中供地当天华润置地以21.28亿元的总价拍下白云区金沙洲AB3701008地块，溢价率至45%，楼面价为42122元/平方米，大幅高出周边平均房价，刷新了广州Top10楼面价。

区域内周边二手房价格普遍在2.6-3.8万元/㎡。而附近唯一待售的越秀越泷山项目，于去年年底拿地，实际楼面价仅为20039元/㎡。

业内人士普遍认为，金沙洲地块从地段上来看，相较于周边项目并没有太大的竞争力，因位处浔峰山生态公园内，该地块或许会建别墅、豪宅类产品，很难想象华润置地要打造怎样的高端产品来弥补价格上的落差。

不仅如此，4月9日，华润置地经摇号竞得的西安西咸新区沣西新城XXFX-XX02-40号商住用地，总价达22.51亿元，溢价率竟高达225.83%。

而2021年开年之际，1月8日，华润置地以11.27亿元竞得江苏徐州惠民小区东C地块，溢价率高至121.85%。

根据华润置地每月公布的土地更新数据显示，截止2021年4月31日，公司合计拿地20幅，与上年同期拿地19幅基本持平；总楼面面积达4,284,305平方米，同比增长34.82%；累计权益土地出让金达398.7亿元，同比增长61.09%。

事实上，华润置地高溢价拿地扩张始于2018年。

2018年3月份，华润置地联手华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块；

6月又以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，依次刷新当年上海地王纪录；

8月28日，华润置地再以总价47.2亿元，获取武汉p(2015)076号光谷长动地块，溢价47.29%，刷新武昌单价地王记录；

9月份，华润置地以总价6.76亿元竞得哈尔滨No.2018HT019商住用地地块，，折合楼面价5932元/平方米，溢价率109.6%。

2019年以及2020年同样如此。2019年4月11日，华润置地以楼面价9042元/平拿下哈尔滨松北新区地块，成为当时哈尔滨地王，创造了哈尔滨楼面价新纪录。

2020年1月8日，华润置地以16.47亿元竞得郑州位于经开区经北五路以北、传媒路以西地块，溢价率达50.15%。

从拿地金额上来看，华润置地对规模的需求显而易见。年报显示，2018年至2020年，华润置地拿地金额分别为2106亿元、2425亿元及2850亿元。

一边是加速拿地，一边是融资补血，这在业内人士看来，却是一种对赌策略。

甚至有分析师直言，华润置地目前“逆势拿地”风险很大，若赌赢了，如未来调控放松，利好华润，但如果政策持续收紧，那未来华润面对的便是巨大的现金流和债务压力。

据消息人士透露，别看华润很稳，今年还拿了并购金，但是他家负债是大几千亿。

这个负债虽然比不上恒大、碧桂园，但是现在行情还没回暖，未来啥样谁也说不好，这么庞大的债务就是给自己埋雷。