这是熊猫贝贝的第1231篇原创文章：

最近人在外地调研，有些读者朋友还问我为啥房地产的内容写得少了，哎呀，就是写了你们会看么？

2022年，房地产和楼市还真的不是啥好话题，说多错多，风向变化很快，一个不小心，就被和谐了。

不过作为一个有着超过16年房地产经验的老油条，本职行业的东西，有机会聊，还是要尽量聊一聊的。

最近几天，有几个关于房地产和楼市的新闻冲上了热搜。

其中一个是#多地海景房跌成白菜价#，里面举的是惠州的例子。

当然，曾经闻名于北方地区的山东省威海市的乳山海景房的相关案例，也被拿出来热议了一番。

图片来源：热搜话题

而另一个热搜是#南昌每5套房就有1套空着#，这个内容正好契合前几天我写的关于贝壳研究院一份关于建成商品房控制率的报告，里面采样的城市，空置率最高的就是南昌，达到了20%，伸出指头拨拨随便一算，不就5套空1套么？

图片来源：热搜话题

客观来说，从市场层面和行业角度来说，都不是什么带有正面积极色彩的好消息。

但是其实这是一个行业，一个市场，一种经济模式，必然要经历的一个转折阶段：价值回归和产能过剩的“戴维斯双击”时刻。

海景房价格“雪崩”，就是价值回归；

省会城市空置率高企，就是产生过剩。

更重要的是，按照经济规律来看，戴维斯双击以后，紧接而来的就是著名的“明斯基时刻”。

明斯基时刻（Minsky Moment）是指美国经济学家海曼·明斯基（Hyman Minsky）所描述的时刻，即资产价格崩溃的时刻。明斯基观点主要是经济长时期稳定可能导致债务增加、杠杆比率上升，进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。

经济好的时候，投资者倾向于承担更多风险，随着经济向好的时间不断推移，投资者承受的风险水平越大，直到超过收支不平衡点而崩溃。这种投机资产促使放贷人尽快回收借出去的款项。“就像引导到资产价值崩溃时刻”。

这篇文章，就将基于现实热搜动态，结合中国楼市和房地产经济实际情况，和各位朋友有深度，有态度，有依有据地通过表象动态，挖掘深度本质，并对后续中国房地产经济和楼市的未来一些走向可能，进行理性研判和推演分析。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

pS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

多地海景房跌成“白菜价”：预料之中，意料之内的必然结果

“多地海景房跌到白菜价”的消息，上了热搜。

有媒体报道，某区域的一套133.67平方米的海景房，在法拍市场上以65.5万元成交，折合单价是4294元/平方米。这个价格，相当于卖家当初买入价格的1.66折。

不仅仅是这套房子，这个区域的海景房几乎都在降价卖。五六年前，每平米普遍在1.2万左右，而现在只能卖到六七千元。

而且，海景房降价的情况，在全国都很普遍。从北方的胶东半岛、青岛，到南方的深圳，海景房价格都不约而同地出现了下跌。

不少卖家说，好房子是“抗跌”，海景房是“坑跌”。海景，只是看起来很美。

诗和远方，说着浪漫，代价很大，其实各地海景房出现价格崩塌的情况，无论是从情理，还是道理的角度出发，并不令人感到意外。

实际上，作为一个房地产行业从业超过15年的资深地产人的角度，我个人亲眼所见，甚至亲身体验过的海景房项目，应该要比绝大多数普通中国人要多很多，从见到类似项目第一天开始，我就一直坚持认为，这样定价完全依赖概念包装的房子，要崩盘，只是时间问题。

不管商业模式设计的如何巧妙，产品包装和海景资源契合的如何密切，逆反真实居住需求逻辑的东西，走到今天这一步，是必然的。

而且，海景房的价格崩盘，和城市并没有直接的关系，并不是什么乳山，惠州这样的城市基本面不好，深圳，上海够好了吧？海景房一样惨：

2022年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍价558万元，但最终因无人竞价而流拍。2019年3月时，该房源的评估总价则是1175万元。

该房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍价也由最开始的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元。

2007年天麓1区开盘至今，15年过去了，这期间深圳不少片区房源上涨迅猛，但相对而言，天麓的房价并未呈现太大变化。甚至2017年时，还曾有网友发帖，宣称愿意降价1000万元售卖天麓8区独栋别墅。

而2009年入市的天麓8区，一度以近13万元/平方米单价晋升深圳楼王。 [1]

从天麓的过往拍卖记录了解到，近5年来已有60次拍卖记录，但整体看成交并不多，多数房源都以“本场已流拍，无人出价！”而草草结束。

深圳半山海景豪宅天簏

一线城市少有海景房，作为极具代表性的缩影，天麓项目从火热到被遗忘，也踩中了我国海景房发展跌宕起伏的历史。嗯，上海是沿着黄浦江发展的，海景房不如江景房，黄埔江的风景胜过上海海景，所以开发商更愿意投资潜力巨大的黄浦江两岸。

上海的海景房？不好意思，有不少因为卖不掉烂尾的，有兴趣的朋友可以了解一下。

稀缺泡沫，不堪一击。那些曾经希望满怀的投资客，这几年不得不低下头，亏本出手，“再不卖，不知道还会跌多少”；那些一心希望在海景房养老的人们，则继续对这次买房经历做着自圆其说式的叙述，而“现房，能住进去”则已经成了可以通用的销售说辞。

本该是热闹的季节，但2022年的疫情和行业现实，让这个市场呈现了一些不一样的清冷。

海景房，正走向更理性的下一步。

经济繁荣时期的资产泡沫，终于在海景房，听到了开始破碎的声音。

图片来源：头条图库

2

海景房的价值表现，不是个例：中国房产“概念价值”泡沫破灭，只是开始

客观来说，海景房的价格崩盘，行情血崩，其实只是中国“概念价值”包装的房产产品的一个缩影，一个趋势窗口，仅此而已。

中国房地产经济蓬勃发展20多年，成为了全中国资源，资金，人才汇聚，并且长期持续的风口行业期间，必然会伴随高速发展，出现经济泡沫的现象。

从行业的角度出发，“概念价值”包装出来的房产，就是典型泡沫聚集的领域。

工业，商业属性的各种LOFT，公寓楼，锁定涉世未深，刚刚工作的年轻人群体；

海景，山景，养生，休闲，度假……各种噱头包装的偏僻小镇项目，目光盯上了中老年人；

豪宅，别墅，大平层，当然是身份的象征，不管住不住，都要有牌面的暴发户专属；

当然，还有各种基于刚需错位的环一线房产，什么环京，环沪，环深……

经济上行，大环境繁荣，那么你好我好大家好，谁都以为自己不会是击鼓传花的接盘侠。

而等到潮水退去的时刻，才知道到底谁在裸泳，才能看明白，原本的风花雪月，各种所谓的价值逻辑，只是虚幻脆弱的泡沫而已。

当然这没有丝毫唱衰中国楼市和房地产的意思，这只是比较理性对经济规律的阐述。

任何凭借概念热炒价格起来的商品，走到明斯基时刻都是必然，除非经济永远繁荣，很明显，这是不可能的。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：各类概念房产的价格崩盘，或许只是中国房价泡沫集体退潮的启幕？

2022年，江西意外走红网络，不过都不是啥好事，前有周家衙内炫富引发舆论热议，让这个原本就没有多少存在感的省会城市意外受到了全国的关注。

然后贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%。

值得关注的是，排第二的是廊坊，空置率为19%，也很惊人。

廊坊空置率这么大的原因，还是它有着“环京”概念，很多人投资廊坊是看好其房价上涨前景赌一把，还有一些人是买不起北京的房子，只好买在廊坊。尤其是距离北京很近的“燕郊”，2016年燕郊新房单价超过每平方米4万元。

然而2017年廊坊开启限购，非本地户籍购房需要3年连续社保或个税，来自北京的购房人群大幅减少，目前燕郊房价大约在每平方米2万元左右，大部分项目每平方米价格为1万元出头。

最近，廊坊终于官宣取消住房限购。这个事儿我没有过多地去分析和写文章，全国调控松绑的大潮下，廊坊拖到这个时候才反应过来，实际上已经错过了窗口期，别说和喝汤了，恐怕连锅碗瓢盆都洗干净了……

“房价永远涨”的思想钢印，在2022年，已经普遍开始动摇，这才是人间真实。

2022年，中国楼市的行情其实并不是什么不能说的话题：

其实从2021年就已经开始了，最开始跌的是没有任何概念加持的三四线城市，经济状况让这些本来买房的人就不多的地方更没人买房了。

然后大家会发现，那些有概念，如“环京”、“环深”、“海景房”等加持的地方，房价也下跌了。而且由于前期概念加持，吹得比较厉害，泡沫破裂后价格下跌得更多。

包装房产价值的概念不灵了，就是刺破价格泡沫的那根针。

很明显，这根针并没有停下，而是继续在向前延伸，海景房也好，环一线也好，经此一破，以后还要用同样的模式讲故事，恐怕没什么作用了。

现实教做人，市场教育人。真正疼过一次的市场，必然会更加成熟和理性。

总的来说，中国经济大环境面临结构调整的阵痛转折阶段，就是导致中国房地产经济领域泡沫退潮的核心原因。

阵痛不止，退潮不停，眼光所至，皆有因缘，中国房地产和楼市的价值泡沫，这一次，结果其实已经注定了，而当下的边缘价值泡沫破碎，这才哪到哪？

图片来源：头条图库

写在最后：

回归中国房地产的三个本质，用理性科学的眼光去认知和研判中国的真实楼市

理性是艰难调整阶段最宝贵的态度，希望各位看我文章的朋友能够拥有。

不吹捧，不抹黑，中立客观，一直是我的态度，不会因为我目前还端着房地产这碗饭而会有任何的改变。

2022年，注定成为中国房地产经济和楼市转折的关键年份：

2022年上半年，百城新建住宅与二手住宅价格累计均微幅上涨，涨幅分别为0.15%和0.17%。

这百城新建住宅与二手住宅价格还能微涨，也只是总体现象，实际上新建商品住宅成交面积同比已经下降超四成了。

量变是质变的前提，量变已经开始，质变还有多远？

当然，这不是看衰看空，真金火炼的目的是去除杂质，行业可持续发展必然要经历挤泡沫过程。这是再合理不过的规律决定的。

未来怎么用理性科学的眼光去认知和研判中国的真实楼市和趋势？

文章最后，分享几点房地产领域一个老油条的几点个人思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友讨论和参考：

1、“房住不炒”，必须坚持，毫不动摇。

不要质疑中国国家这一次对于经济结构调整的决心和态度。

安居乐安，成家立业是刚需，但是不应该再把房子当做发家致富，资产增值的东西去看待。

长期地段好，有现实居住需求的房产，租赁经营的资产价值是不会变的，但这是慢钱。

经济承压，慢钱为王，至于快钱，都是陷阱。

2、谨记国房地产三个重要但并非人尽皆知的真相。

• 中国已经不缺房子，但缺好房子。
• 什么样的住宅是好资产？对于没有资产分析体系价值的普通人，有人租，有人想买，具有流动性保障兼具居住需求支撑的房产，永远都是好资产。
• 房地产行业不会长期大幅萎缩。

3、概念炒作和包装的破灭，只是开始，如果面对市场无法分辨，换个年龄段，换个社交圈的角度，一眼看到本质并不困难。

海景房很少有年轻人买，资深房产投资群体从不看公寓和商铺，环一线只有收入和梦想不匹配的炒房客喜欢……

有些真相很扎心，当局者迷旁观者清永远存在。

4、居住是永恒需求，一棒子打死房地产是极端思维，概念包装的边缘房产泡沫破裂其实是好事，但是不代表对核心区域，优势地段，优质品质的房产的真正价值会产生长期持续的负面影响，短期有冲击正常，但是时间拉长，均值回归才是必然。

无脑跟风，永远都是韭菜，不是错过，就是站岗，没有例外。

谁又不是时代里面的一粒微尘呢？

文章不长，聊点能聊的，最后用狄更斯的名言做一个体面的收尾：

图片来源：网络

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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