据外媒，2022年3月22日晚恒大将召开全球投资者电话会议，提出债务重组框架，原本计划6月底前才提出的重组方案被迫提前到一周后推出。变化来得如此之快，让人措手不及。

一、变化：四份公告

事情源自2022年3月21日和22日恒大集团突然一连串发布的四份炸裂市场的公告。

00

3月21日第一份停牌公告称：恒大股份将由二零二二年三月二十一日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖，有待本公司刊发一份载有内幕消息的公告。

结果公告中导致股票停牌的“一份载有内幕消息的公告”在22日发布时，却原来是接连三份：

01

附属公司恒大物业在审核截至2021年12月31日止年度的财务报告过程中，发现有约为人民币134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。

恒大物业将成立独立调查委员会及安排委聘专家对该质押保证进行调查。由于公司认为这是一件重大事件且恒大物业为恒大集团的重要子公司，恒大集团将成立独立调查委员会跟进该事件对公司的影响。

02

由于自去年下半年起公司经营情况发生重大变化，核数师于本年度增加了大量额外的审计程序，再加上新冠疫情的相关影响，公司无法按期完成审计程序，预期无法根据上市规则于2022年 3月31日或之前刊发截至2021年12月31日止的年报。

03

公司风险化解委员会正在积极研究解决方案并与债权人进行沟通，建议增加聘请金杜律师事务所作为法律顾问，协助公司开展债务风险化解工作。

第一份内幕消息表示恒大子公司恒大物业有一笔134亿元人民币的巨额存款新近被审计核查出来，为第三方缴纳的质押保证金。这笔巨款未在集团先前的财产排查中，且已被采取强制执行措施，其处置可能对恒大目前的资产情况产生重要影响，恒大集团及恒大物业将展开对该笔资产的独立调查，该事项导致恒大集团及旗下恒大物业、恒大汽车的股票均在3月21日停牌。

第二份内幕消息是恒大过去一年经营情况发生重大变化，叠加新冠疫情影响，预计2021年的财报将延期公布。并非恒大独自如此，近日有多家地产公司，例如世茂、融信、融创等也发布了延期公布年报的公告，理由也相同。

第三份内幕消息则更为重磅，网传3月22日晚上9时恒大将召开全球投资者电话会，参与会议的人员有中国恒大集团执行董事萧绍恩、非执行董事梁森林以及风险管理委员会委员陈勇，本次会议将向投资者简要介绍其重组框架，预计重组方案将于三月底前提出。

这意味着2022年1月26日恒大公告中所称的六个月内提出初步重组方案，时间进度将大大提前，而且在风险化解委员会中已有一家律师事务所，中伦律师事务所的情况下，再增加金杜律师事务所作为法律顾问，也不禁让市场猜测，恒大的债务化解情况是否发生了重要变数，境外债权人是否有了新的动向。

此前笔者曾说过，境外债权人的法律行为会实质性影响目前境内实施的保交楼计划，风险化解委员会一方面要协调境内各方集中统筹盘活恒大手头的资源尽力保证项目进度，保障民生，另一方面要努力稳住境外债权人，尽量争取重组方案推出的时间，（详情请见旧文《恒大爆雷余震来袭》）。

现在方案推出时间被提前三个月，几乎只剩下一周时间，这对恒大来说影响是颠覆性的。

根据笔者的观点，重组进程提前恐怕是境外债权人对恒大目前所有的资产价值产生了质疑。

二、压力：已有体现

恒大资产的流动性恶化或贬值其实已有体现。

先前橡树资本接管的两宗恒大抵押物业，恒大元朗住宅地块和恒大启动海上威尼斯项目已经发生了问题，橡树资本原本被认为成功的抄底，现在似乎很难达到预计的收益。元朗地块涉及改变规划，虽然湿地生态修复层面已经由前任主体恒基兆业方面完成，但项目达到预售的条件，需要在工程上取得良好进展，开发难度较大，投建和回报周期较长，橡树接手后该资产的修复及再出售困难重重，获得回报遥遥无期。

海上威尼斯项目则是未批先建，合规性有问题，据《环球企业家》在2008年发布的报道，启东海洋局文件显示，为了规避审批权限的限制，当地政府先将包括恒大集团在内的几个大块填海项目打包成区域用海规划，获得审批，再化整为零进行开发，橡树接手后也很难开发或变现。

不仅是单个物业和项目可能出现的问题，境外债权人更为担心的应该是当前市场环境下，中国房地产资产的流动性及贬值压力。

2022年3月11日公布的2月的金融数据，住户贷款减少3369亿元（同比减少4790亿元），其中中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元）是主要拖累，这是有统计数据以来，居民中长期贷款第一次转负，这背后体现出的是现在居民的购房意愿很弱。

尽管2月以来，房地产放松信号频出，从房贷利率下滑到首付比例下调、再到近日郑州表示要推进棚改货币化安置，等等。但因为对房企交付期房不信任，居民的购房意愿依旧偏弱。

2月，30大中城市商品房日均成交量仅有25.5万平方米，即使是有春节因素，这一数值也明显偏低，而且如果分城市等级来看，三线城市的表现还会明显弱于一线城市。可以明显的看到房地产调控政策已经使市场的需求快速萎缩，这对于房地产资产的流动性及价值将是致命的冲击，资产将更加难以变现。

鉴于此，3月16日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。关于房地产企业提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。随后财政部立即表态，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

三、形势：依旧严峻

除此之外，2021年下半年后偏弱的土地出让收入，在一定程度上又使得地方政府的收入减少，地方政府支持下的融资平台等国企也不再有实力接盘项目。

这种情况在华夏幸福重组方案受债权人抵制的案例中也有所体现。华夏幸福重组方案中最主要的部分是计划通过出售资产筹集资金偿还570亿元债务，占华夏幸福债务总额的26%，在当前形势下，原定的收购方融资平台新空港已无力收购，导致计划无法推进。

从恒大资产处置的情况来看，市场主体接盘几乎都没有成功，主要还是依靠央国企并购，恒大在东莞、广州、佛山、徐州、昆明、烟台等城市的20余家项目公司股权发生变更，或者将全部股权转让给合作方，或者由国资接盘。有实力的接盘方少了，资产的变现将更为困难。

恒大还有一种通过项目退地方式化解风险项目的方式。3月21日据《财经》报道，恒大的金融债权人中信信托接受广州城投集团作为保证人，保证担保恒大退出项目土地抵押，政府将项目土地重新挂牌，再由广州城投集团或其他市场主体摘牌，保全信托计划全额本金分期支付，最终使得信托本金安全退出。这种操作在土地收益下降，城投实力减弱的情况下，将会受到很大的影响。

应该正是由于对中国房地产资产价值贬值和市场流动性的担忧，境外债权人才会迫不及待要求实现债权，提前要求恒大提出重组方案。

这一次是对恒大风险化解委员会能力的考验，从更高的层面，也是对决策层今年地产政策调控的考验，在降杠杆方针下如何通过有效的边际放松恢复市场信心和活力，对化解这一轮房地产行业危机至关重要。

后续恒大重组方案的推出笔者将持续跟进，及时解读。